새벽보기님의 3강. 처음부터 어려울 것이라고 말씀해주셨기에, 이해못한다고 욕심내지 말자고 혼자 다독였다 ^^. 그래, 나만 못하는거 아니야, 난 처음인걸! 그래도 하는 데까지 열심히 이해해보기로 했다. 강의 복습 정리를 먼저 쭉 하고, 거기서 내가 생각한 부분이나 적용할 부분을 후기로 가져왔다.
[part.2 투자해야하는 곳vs 하면 안되는 곳]
1. 표로 딱 정해주시는 속시원한 투자기준표. 이 두표를 머릿속에 입력하고 자동출력 되게 해야겠다. !
이때, 도시마다 신축/구축의 개념이 다르다. 서울은 앞에 ‘0’자만 붙어도 신축...09년도.. 12년식 아파트..
반면에 평택은 3년 미만이어야 신축으로 취급. 새로운 아파트들이 계속 들어서고 있기에!
2. 나의 머릿속 생각 : 바쁘니까 30만도시는 버리자~~~였는데
새벽보기님의 대답은 NO. 30만 도시도 봐야 한다. 왜냐하면 30만 머리/대장의 수익률이 50만 꼬리보다 낫다.
1)뱀머리가 용꼬리보다 비싸다 2)비교평가는 아래도 같이 본다.(위아래순서 모두!) -> 그래서 30만 도시도 필요하다.
다만, 30만 도시에서는 상위생활권의 신축/준신축만 투자한다!
3. 수도권은 싸고 투자금 적게 들어가면 어디든 가능하다. 단, 같은 투자금이면 좋은 단지를 선택하기!
수도권은 어디든 가능할 수 있음을 보여주는 극단적인 예시들이 재미있었다. 동두천 지행동, 파주 북한뷰(?) 아파트 등. 수도권은 교통으로 모두 연결된 생활권을 가지고 있다.
이때 좋은 아파트의 판단은 전세가율이 지속적으로 올라가고 있음을 보면 된다. 즉, 지속적인 수요가 있다는걸 확인하면 된다.
좋은 단지를 선택하기 위해서 우리는 발이 부르트도록. 손가락이 뻐근할정도로 손품 발품을 파는 것이다. 갑자기 읽고 싶어진 책 = 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다..후후
4. 광역시도 싸고 투자금 적게 들면 어디든 가능하다.단, 공급체크!
수도권은 서로가 연결된 생활권이라면, 광역시는 독립된 생활권. 따라서 그 지역 공급의 여부에 따라 굉장히 많은 영향을 받는다고 한다!
예시) 대전 광평동(대전 5-7번째 생활권) 광주 일곡동
5. 50만 도시는 신축 가능, 준신축은 나홀로 제외하면 가능, 구축은 평균 이상 급지에서 선호되는 단지 선별하기.
여러 가지 사진이 나와서 재밌었는데, 빨간 벽돌 건물이 보이면 조금 생각해봐야 한다고 하시는게 인상적이었다.^^ 택지 네모 반듯하면 기분 너무 기분이 좋고 같은 상권이라도 스터디카페, PC방, 산부인과(끝판왕)이라면 매우 좋은 곳이고, 빨간 벽돌의 건물, 전깃줄이 많은 도로, 빛바랜 간판, 오래된 크린토피아는 생각해봐야 할 곳이라고 하셨다. 지도에 나와있는 ‘상권’을 믿지 말고 실제 눈으로 어떤 상권인지 확인하고 그 느낌적인 느낌을 확인해야 한다. 투자란 원래 굉장히 주관적이라고 말씀해주셨다. 시험처럼 정답은 없다. 그래서 나같이 시험에 익숙한 사람들에게 더 어려운게 투자인듯하다. 정답을 알려줘~~~~
예시) 포항 생활권 1등은 효자동. (대장아파트 자이) , 청주, 천안
6. 30만 도시는 생활권 3-5개 정도 중, 1-2급지에만 투자하자!
예시) 익산 2급지 모현동 쪽 , 춘천, 원주 등
[part.3 투자자가 보는 지역내 생활권이란]
생활권 순위는 선호도로 결정된다. 선호도 = 가치
가격이 높은게 좋은거 아닌가요? 어느정도는 맞지만 가격만 보지 말고, 가격이 높다는 건 선호다가 높다는 것으로 이해해야 한다. 가격 먼저 보기보다는 1) 생활권 순서 2) 생활권 내 단지 선호도 순서 파악 후 3) 가격 매기기. 이때 저평가 된 것을 찾을 수 있다!
나는 생활권 순위 매기기 중 아파트 가격에 대한 막대 그래프가 너무나 인상적이었다. 바닥에는 입지요소를 탁탁 깔아주고 건물의 연식에 따라 올라오는 표를 보니 어느 정도 이해가 되었다. 대충 저기가 좋네~가 아니라 이렇게 상세하게 선호도를 파악해두어야 가치에 맞지 않는 가격의 불균형이 왔을 때 우리는 기회를 잡을 수 있는 것이다.
[part.4 실제투자사례]
또다시 새로운 기회가 오고 있다. 수도권 하락장 + 금리 인상으로 공급에 관계없이 전국 주택가격이 하락중이다. 서울은 공급 물량이 줄어들고 전월세 거래량 증가되고 있고 다음 싸이클을 준비중이다. 이에 반해 지방은 개별시장으로 공급이 덜한 지역에선 현재도 전세가 소진되는 중이라고 하셨다. 공급이 없고 전세수요가 많은 지방으로 첫 투자를 시작하는 것을 추천해주셨다. 지방은 싸이클이 빠른 편이기에 초보자가 돈을 버는 경험을 하기 더 좋은 곳이라고 하셨다. 지방에서 돈을 벌어서 다음 싸이클 때 수도권으로 넘어오는 것을 추천하셨다. 내년부터 투자를 시작하는 나에게 가슴이 웅장해지는(?) 이야기였다. 이제 수도권도 곧 떨어질 것 같은데? 서울 내집 갈아타기 해야하나? 머릿속으로 고민을 하며 흔들리는 나에게 필요한 조언이었다. 나는 우선 싸이클이 빠른 지방부터 공략해야겠다! 가기 멀다고 약간 등한시 했었는데 ^^;; 반성한다.
[part.5 직장인투자자 루틴 만드는 법]
[데일리루틴]
새벽보기님은 데일리루틴에서 목표실적을 가장 중요하게 생각하셨다. 목표실적은 중요한 것부터 성과를 내는 습관을 길러주는 가장 좋은 루틴이라고 한다.
월부의 목표 달성 방법은
1. 말도 안되는 ‘큰 목표’를 세우고 = 비전보드 40억!!
2. ‘목표 달성하는 법’을 최대한 ‘구체적’으로 계획
3. 계획을 실행하고 ‘끊임없이’ 이행 과정을 체크하는 것.
월부를 믿고 징검다리로 밟고 뛰기로 결심했다면 진심으로 이 루틴들을 실행해야 한다. 의무적으로 하기보다는 내 행동에 항상 생각과 의미를 부여해야겠다!
[독서루틴]
독서를 열심히 한다의 기준표를 또 명확하게 제시해주셨다 ^^.
나는 엔트리 월부 0년차니까 월 2-3권을 목표로, 부동산 기본 용어/상식 위주로 책을 읽어야겠다.
요새 강의/ 주말 임장으로 독서가 살짝 뒷전으로 밀렸다... 그래도 10월은 강의 시작 전에 독서 몰아 읽기로 4권 분량을 채워놓아 다행이다. 습관은 시간이 아니라 횟수에 의해 결정된다고 하니 단 5쪽을 읽더라도 매일 하는 것이 필요할 듯 하다.
[임보 루틴]
| 개요 (40p) | 인구(10) 행정 구역등 (10) |
| 입지결정요소(80p) | 직장 등(15) 공급(15) 시세(50) |
| 결론(30p) | 매물정리(5) 앞마당비교(10) 수익률 및 1등뽑기 (10) |
새벽보기님의 임보 틀. 임보(=앞마당늘리기) 루틴
앞마당이라고 부를 수 있는 조건은
1) 임장지에서 눈에 보이는 아파트의 이름과 가격을 안다.
2) 백지도를 그릴 수 있다. 크흡
3) 해당지역을 10분 이상 설명할 수 있다
tip: 만약 앞마당을 계속 늘려가다가 모르는 부분이 생기면 바로 가지 말고 다른 앞마당을 충실히 10개까지 뽀개고 그 다음에 10번째 뒤에 가보는 것을 추천한다. 이렇게 뽀갠 앞마당은 향후 투자자로 성장하는 데 매우 중요한 밑천이 된다!
[임장 루틴]
임장계획을 세우는 게 이 강의에서 가장 인상적이었다. 임장계획은 현재 나의 능력치를 알아야 하기에 복기해봤다.
[새벽보기님 강의중 1/10/15/40 숫자의 의미]
1개의 임보 / 10번의 임장/ 15개의 부동산명함 / 40개의 매물
현재 우리가 총 2번의 단임, 1번의 분임을 했다.
10/22 단임 26개 : 소요시간 6시간
10/30 목표 단임갯수 30개 : 쉬는시간포함 6시간반.. (달성 8:00-14:30)
11/5 목표 단임 35개..? : 목표 소요시간 6시간 반!
22/10/30 현재 나의 캐파
분임/단임 : 주말 20km /단지수30개
매임 : Not Yet
=> 나의 능력치를 키워서 겨울에는 지방임장 도전해보자!!!
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