[실전준비] 2강 후기 : 제주바다님 강의 듣고 양천구 임장에 적용하기

1. 임장보고서는 지역 분석의 전과정을 기록하는 것, 돈맥 찾기

- 임장보고서 무시무시하다고 이미 겁을 먹어서 그런가.. 하기 싫다는 생각이 사실 좀 있었다. 하지만 이 임장보고서 하나로 몇천 몇 억이 왔다갔다 바뀔 수 있다고 생각을 하니 그냥 대충하면 내 돈이 헛되이 될 수도 있다는 생각에 정신이 바짝들었다!

 

2. 땅의 가치는 사람이 만드는 것이기에 사람을 보는 것이 제일 중요하다.  <지역정보>

-임장때 사람을 보는 게 좀 어려웠다. 단임때는 특히 체크리스트하느라... 그러다가 어떤 할아버지가 영어 유튜브 보며 말하고 지나가시는 모습을 보고! 우와! 양천구는 진짜 교육에 열정적인 곳이구나!라고 생각했고, 살고 있는 사람이 다르다는 걸 느꼈다.

 

3. <입지분석>  제주바다님의 입지 분석 생각정리를 벤치마킹해서, 현재 임장중인 양천구 입지분석 생각정리를 해보았다.

 

직장(A) : 양천구 자체는 일자리가 적지만(B) 바로 옆 3대 업무지구인 영등포와 7도심 마곡이 자리하고 있어 매우 근접하다. 수도권에서는 업무지구 접근성이 더 중요하기에 A+ 정도로 생각할 수 있을 듯하다.

교통(A) : 교통은 5호선 목동역. 오목교역이 중심이 되는데 강남은 1시간 이내 광화문 마곡도 30분 이내에 도달할 수 있다. 목동선과 대장홍대선이 계획되어있지만 아직 검토단계이기에 수혜를 3년내에 받기는 어려울 듯하다.

학군(S) : 양천구는 서울에서 대표적인 학군지이다. 목동 신시가지 단지중심 학군인 목운중, 월촌중, 신목중이 대표적이다. 강서구,영등포구,구로구 등 학군지로서의 입지가 없는 지역의 학령기 가구가 유입될 가능성이 매우 크다.

공급(A) : 양천구 자체에 공급은 미미하다. 인접지역인 강서,영등포,구로구도 23년도부터는 입주가 매우 부족하다. 넓게 보아 가장 큰 공급이라면, 구로구 바로 아래 광명에서 철산더헤리티디 1600세대개 분양 예정이다. 하지만 광명은 인구 이동량이 인접지역에 비해 현저히 낮은 편이라 우려되지 않는다.

 

 4. 부동산 전화임장시 부동산 평가도 해두자. 제주바다님의 부동산 정리/평가된 걸 보고 벤치마킹해봐야겠다.