[열반기초] 3주차 강의 후기 : 예측보다는 대응을 하자!

1. 2022년 집값이 오를까요? 떨어질까요?

항상 신문기사에 나오는 헤드라인. 나도 모르게 이런 기사를 클릭하게 되고 읽게 되는 마력의 문장이다.

하지만 하락론/상승론 둘다 타당한 근거를 제시하며 이야기를 하기에 둘다 고개를 끄덕이게 되고 머리는 더 복잡하게 된다.

 

그래서 살까? 말까? 사라는거야 말라는거야! 

결국 수많은 기사를 읽다가 답이 없는 문제에 대하여 나는 항상 머리를 쥐어뜯었다.  

 

사실 지난 시장의 긴 시간동안 전문가들의 부동산 전망은 거의 맞지 않았다. 특별한 분야의 전문가들이어도 미래를 알 수는 없다. 물론 단 1%의 천재, 특별한 사람들은 미래를 예측할 수도 있을 것이다. 하지만 미래예측은 내가 할 수 없는 일에 속하는 범주이다. 내가 하지 못하는 일을 하려고 나의 에너지를 쏟지 말고, 내가 할 수 있는 일을 하자. 즉 예측하기보다는 대응을 준비하는 자세를 가져야 한다. 

 

[대응방법]

Plan A : 상승장일 때 , 나는 수익을 얻을 수 있는가? -> 자산이 있어야 함

Plan B : 하락장일 때, 내가 가진 자산은 안전한가? -> 저환수원리의 물건. 떨어지지 않을 자산을 갖고 있는 것이 우리의 대응방법이다. 다만, 하락장에서 과도한 레버리지를 사용하는 경우 버티기가 힘들어져서 좋은 매물(똘똘한 한채)을 갖고 있어도 버티지 못하고 손해를 볼 수 있다. 

 하락장 중 레버리지 관련 참고 사례 : 9/8 구해줘 월부 中 

강서구 12억짜리 마곡 아파트와 남양주 3억짜리 아파트 분양받은 2주택자. 무리하게 구매한 이 마곡아파트는 전세가 6억이어서 여기에 묶여있는 돈이 6억이었다. 12억짜리 아파트다보니 취득세가 어마어마해서 할부로 납부 중이었고 육아휴직 중 무급 휴직으로 전환되어 앞으로 대출 상환과 이자를 감당하기가 어려워졌다. 너바나님이 보시더니 최악의 경우, 경매에 넘어 갈 수도 있다는 조언을 해주셨다. 얼른 매도하고 빚을 청산하는 게 우선인데, 현재는 하락장이고 매수 심리가 최악인 상태여서 매도 여부는 미지수이다. 무리한 대출, 이른바 영끌로 구매 한 뒤 하락장을 맞이하면 이런 안타까운 결과를 맞이할 수도 있음을 보여주는 사례였다.

 

* 여기서 너나위님이 조언하는 영끌이란?

생활비를 제외한 나머지 저축 가능한 금액 중 원금+이자 상환액이 50%가 넘어가는 경우.

 

하지만, 하락장에 진입했다면 오히려 기회가 찾아 온 시기이다. 좋은 투자의 원칙을 지키며 투자를 지속적으로 한다면, 다시 돌아올 상승장에서 우리의 자산은 기하급수적으로 늘어날 것이다! 

 

 

2. 내집 마련해서 실거주할까요? 투자를 먼저 할까요? 

내집마련 실거주와 투자의 경우 장점과 단점이 명확하다. 하지만 나의 ONE THING 을 투자로 잡았기에 나는 자산의 재배치를 통해 투자자로서 주거비용을 최소화 할 예정이다.

'대출은 어떡하지? 이율은? 전월세 다시 사는거 무서운데!' 라며 걱정하고 실천하기 두려운 생각도 들었다. 하지만 너바나님曰 아무런 리스크를 지려하지 않는 것이 최악의 리스크다 (뼈때리는 명언) 하지만, 아이가 있고 직주근접을 위해 이 동네는 벗어나지 않을 예정이라 주거비용을 바로 크게 줄이지는 못할 수도 있다. 그래도 방향성을 정하고 행동으로 옮긴다면, 나의 미래는 좀 더 나아질 것이다! 내가 두려워서 아무 것도 하지 않으면 아무 일도 일어나지 않는다!!

1년 내에 내가 잃지 않을 자신감이 생겼을 때, 바로 실행하자 고고고고!

 

3. 부동산 투자 Step by step! 

현재 나는 무지한 풀떼기 단계이므로 1단계 투자의 기준 잡는 방법을 잘 배우는 중이다. 이제부터 한걸음씩 포켓몬처럼 진화를 해야하는데, 그 다음 단계는 바로 부동산의 꽃 임장이다. 20대때 큰 돈을 가진 자가 힘을 가진 부동산이라는 곳은,  자금력 약한 나에게 피하고 싶은 곳이었다. 그 곳만 가면 돈이 없는 나는 자동으로 어깨가 움츠려 들었다. 그런데 30대 중반이 되어서도 '부동산' 이라는 공간에 대해 비슷한 반응을 하는 나의 모습을 좀 변화시키고 싶다. 움츠려들지 말고 당당하게 해보자. 

임장은 사전임장, 분위기임장, 전화임장, 매물 임장으로 나누어서 진행하는데 이번 주말에 조원들과 함께 분위기임장과 전화임장을 진행할 예정이다. 사전임장을 통해 입지 정보를 많이 정리해놓고 실제로 걷고 눈으로 확인하고 비교하며 나는 투자자로 한걸음 성장할 수 있는 시간이 될 것 같다.